租賃合同糾紛

土地租賃合同糾紛

【釋義】

根據《民法典》第703條的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關系中，岀租人最主要的義務是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；承租人最主要的義務是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物。租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃合同中，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

土地租賃合同是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者支付租金的合同。

岀租方為國家，代表國家行使出租權的是縣級以上人民政府土地管理部門，租賃合同有一定期限，最長不超過法律、法規規定的同類用途土地岀讓最高年限。國有土地租賃是國有土地出讓方式的一種補充。國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須釆取招標、拍賣方式。采用雙方協議方式岀租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。它與土地使用權租賃不同，按照《城鎮國有土地使用權岀讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權租賃是指土地使用者作為岀租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。土地使用權租賃也應當簽訂合同。

【管轄】

根據租賃合同標的物的不同，租賃合同的管轄有兩種情形：一是租賃標的物是房屋等不動產，《民事訴訟法》第33條規定，因不動產 糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；《民事訴訟法解釋》 第28條第1、2款以及《民事訴訟法》第33條第1項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。故此時適用不動產專屬管轄。二是租賃物為車輛等動產的，適用合同糾紛的管轄規定，由被告住所地或者合同履行地法院管轄。關于被告住所地，《民事訴訟法》第21條第1款規定，對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經常居住地不一致的，由經常居住地人民法院管轄。《民事訴訟法解釋》第3條規定，公民的住所地 是指公民的戶籍所在地，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其 他組織的主要辦事機構所在地。法人或者其他組織的主要辦事機構所在地不能確定的，法人或者其他組織的注冊地或者登記地為住所地。關于合同履行地，《民事訴訟法解釋》第18條規定，合同約定履行地 點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同 履行地；交付不動產的，不動產所在地為合同履行地；其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。即時結清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒有實際履行，當事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。

【法律適用】

處理租賃合同糾紛的法律依據主要是《民法典》合同編第14章、《城市房地產管理法》第4章第4節、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第4章、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定。

【確定該案由應當注意的問題】

租賃合同具有下列法律特征：（1）租賃合同是轉移財產使用權的合同。在租賃有效期內，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，但不能任意處分租賃物。當租賃期滿，承租人要將租賃物返還出租人。（2）租賃合同的標的物是有體物、非消耗物。故租賃合同不適用企業 租賃經營等。（3）租賃合同是雙務合同、有償合同、諾成合同和不要式合同。（4）租賃合同具有臨時性。承租人不能永遠使用租賃物，租 賃本身有一定期限。《民法典》規定：租賃期限最長不能超過20年。

需要注意的是，當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用《民法典》合同編“租賃合同” 一章的規定。依據原建設部發布的《城市公有住房管理規定》 及原建設部等部門聯合發布的《廉租住房保障辦法》《經濟適用住房 管理辦法》的規定，公有住房、廉租住房、經濟適用住房具有政府福利性與保障性，通常由政府投資或者給予補貼，承租人必須具備特定 的條件（例如，廉租住房只出租給城市低收入住房困難家庭），不是所有的民事主體都可以成為承租人。因此，依照國家福利政策訂立的租賃合同，出租人與承租人之間不屬于平等的民事法律關系，不適用“租賃合同” 一章的規定。

冂凵（）權威整理最高法民事案由

摘自人民法院出版社《最高人民法院新民事案件案由規定理解與適用》